Niuansai, kuriuos reikia žinoti perkant žemės sklypą

Autoriai: Vilius Martišius, partneris, advokatas ir Paulius Milkevičius, teisininkas

  • Nekilnojamojo turto pardavimas
  • Apsimestiniai sandoriai
  • Žemės ūkio paskirties žemė

Žemės ūkio paskirties žemės perleidimo ir įsigijimo tema visada buvo aktuali tiek dėl teisinio reguliavimo specifikos, tiek kaip visuomenės susidomėjimą traukianti politinė aktualija. Šio turto laisva apyvarta rinkoje yra ribojama, nes žemės perleidimui taikyti įvairūs apribojimai, pradedant jos pardavimu užsieniečiams, baigiant maksimaliu 500 hektarų ribojimu vienam ar susijusiems asmenims.

Įstatymų leidėjas tokiais ribojimais deklaruoja siekiantis, kad žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama pagal tikslinę paskirtį ir netaptų spekuliacijų objektu. Todėl Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnyje yra nustatė eilė, pagal kurią nurodyti asmenys turi pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę, kai ši parduodama ne iš varžytinių.

screen

Asmenys, kuriems numatyta pirmumo teisė pirkti žemės ūkio paskirties sklypą ar jo dalį, visų pirma, yra žemės sklypo bendraturčiai. Jų nesant ar nepanorus įsigyti parduodamos žemės sklypo dalies, pirmumo teisę turi žemės sklypo naudotojas, numatant tam tikras išimtis, kai žemės sklypas yra perduotas naudoti neatlygintinai. Trečioje eilėje yra kaimynai, t.y. asmenys, kurie nuosavybės teise turi žemės ūkio paskirties sklypus, besiribojančius su parduodamu sklypu, atsižvelgiant į tai, kad fizinis asmuo yra įregistravęs ūkininko ūkį, o juridinio asmens gaunamos pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų. Galiausiai, pirmenybę pirkti žemės ūkio paskirties sklypą turi ir fiziniai asmenys, deklaravę gyvenamąją vietą, arba juridiniai asmenys, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jie, kaip ir gretimų žemės sklypų savininkai, būdami fiziniais asmenimis turi turėti ūkininko pažymėjimą, o juridiniais asmenimis – gauti daugiau kaip 50 procentų pajamų iš žemės ūkio veiklos.

Nors iki šiol žemės ūkio paskirties pardavimas yra komplikuota procedūra su kuria susidūrusiems asmenims vis dar kyla nemažai procedūrinių klausimų, šiame straipsnyje jų neanalizuosime, o įvertinsime situacijas, kai suinteresuoti asmenys bando įsigyti žemės ūkio paskirties žemę apeidami įstatymo numatytą pirmumo eilę.

Praktikoje dažnai sutinkami ir toliau plintantys būdai tam atlikti yra žemės dovanojimas arba mainai. Fiktyvaus dovanojimo metu žemė perduodama neva nieko už ją nereikalaujant ir negaunant, todėl įstatyme numatytas eiliškumas žemės pardavimui nėra taikomas. Nors žemės ūkio paskirties sklypas perleidžiamas deklaruojant neatlygintinumą, pinigai ar kitas turtas gali būti perduodami kitais būdais, faktiškai įvykdant pirkimo – pardavimo sutartį. Mainų atveju už žemės ūkio paskirties žemę suteikiamas turtas, kuris dažnai net nėra perduodamas, o neretais atvejais, yra gerokai mažesnės vertės už perduodamą žemės sklypą, todėl mainai dažniausiai taip pat yra fiktyvūs.

Net ir lygiaverčiai mainai ar neatlygintinas dovanojimas gali tapti neteisėti ir pažeidžiantys pirmumo eilę, jei jais siekiama ne realaus žemės įsigijimo, o tik teisinio preteksto plėsti žemės ribas. Jau turimas, nors ir nedidelis žemės ūkio paskirties sklypas ar jo dalis suteikia asmeniui teisę ateityje pirkti likusią žemės sklypo dalį ar greta esančią žemės ūkio paskirties žemę jau naudojantis neteisėtai įgyta pirmumo teise, tapus žemės sklypo bendraturčiu ar turint žemės sklypą, besiribojantį su kitais žemės ūkio paskirties sklypais. Būtina žinoti, kad net ir nedidelių žemės ūkio paskirties sklypų ar jų dalių mainai ar dovanojimas ateityje gali tapti gerokai didesne problema, todėl neturėtų būti praleisti pro akis vien dėl jų mažareikšmiškumo.

Įstatymų leidėjas, norėdamas apsaugoti asmenis nuo panašių piktnaudžiavimų ar pažeidimų, minėtame Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme numatė mechanizmą, kad pažeidus pirmumo teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos arba nuo momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas suprantamas kaip galimybė teismo keliu, sumokėjus pirkėjo sumokėtą sumą arba realią žemės kainą, tapti jos savininku.

Nors Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas ir kiti teisės aktai nedraudžia žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkui sudaryti mainų ar dovanojimo sutarčių, ginčo atveju būtina vertinti, ar tokių sandorių sudarymas atitinka asmenų valią, ar tokių sandorių sudarymo tikslas nėra pagrįstas siekiu apeiti nustatytą pirmumo eilę ir pažeisti kitų asmenų teises.

Teismų praktikoje ne kartą yra išaiškinta, kad sutarčių laisvės principas, kitos teisės normos, užtikrinančios savininko teisę laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu daiktu ar jo dalimi, suteikia savininkui galimybę pasirinkti už perleidžiamą turtą pageidaujamo gauti atlyginimo rūšį, tačiau savininkas, naudodamasis nurodyta teise, negali pažeisti įstatymų, taip pat kitų asmenų teisių. Dėl to, jeigu žemės ūkio paskirties žemė buvo ne parduota pagal pirmumo eilę, o perleista kitais būdais, reikia įvertinti ar tikrai nebuvo pažeistos pirmumo teisę turinčio asmens teisės ir ar nevertėtų kreiptis į teismą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo. Teismų praktikoje jau atsiranda nemažai bylų, kur nukentėjusiojo asmens, turėjusio pirmumo teisę įsigyti žemę, interesai yra sėkmingai apginami.

Svarbu nepamiršti, kad teisė kreiptis į teismą yra apribota 3 mėnesių terminu, kurs yra labai trumpas. Todėl dažnai pirmumo teisę į žemės ūkio paskirties žemę turintys asmenys laiku nepasidomi žemės teisinės padėties pasikeitimais ir neskuba ginti savo interesų, taip praleisdami terminą ir netekdami galimybės į pirkėjo teisių perkėlimą.

Nors reikalavimas perleisti pirkėjo teises yra būdas tapti žemės savininku, jis neįpareigoja pirmumo teisę turėjusio asmens būtinai jo laikytis, nes kai kurias atvejais tapimas žemės sklypo ar jo dalies savininku net nėra siekiamas tikslas. Pasisakydamas nurodytu klausimu Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad pirmumo teisę turintis teisę asmuo turi visas teises ginčyti sandorį ir nereikalaudamas perkelti sau pirkėjo teisių.  Jis gali tiesiog reikalauti panaikinti sutartį ir sugrąžinti turtą buvusiam jo savininkui, t.y. grąžinti situaciją į buvusią iki pardavimo.

Todėl sužinojus, kad jūsų žemės kaimynas ar jūsų naudojamos žemės savininkas perleido žemę dovanojimo ar mainų būdu neaišku kam, o jūs būtumėte mielai tą žemę įsigijęs, reikėtų nenuleisti rankų ir pasinaudojant įstatyme numatytomis galimybėmis ją atsiteisti.

ĮVERTINKITE BLOGĄ ⇒

 

Įrašas paskelbtas temoje Nekilnojamasis turtas ir statyba | Real Estate and Construction, Verslas | Business ir pažymėtas , , .Išsisaugokite pastovią nuorodą.

Parašykite komentarą